Trong giao dịch bất động sản, đất thổ cư là một thuật ngữ được nhắc đến rất nhiều lần. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu mua bán nhà cũng hiểu rõ khái niệm về loại hình đất nền này. Vậy đất thổ cư là gì? Những lưu ý về thời gian sử dụng, chuyển đổi đất thổ cư ra sao? Cùng Citadines Hạ Long khám phá bài viết dưới đây để cùng tìm hiểu về kiến thức này nhé!
Đất thổ cư là gì?
Theo Luật Đất đai Việt Nam thì khái niệm đất thổ cư hoàn toàn không tồn tại. Đây là cách gọi dân gian từ thời xa xưa để phân biệt phần đất ở và phần đất canh tác. Vậy đất thổ cư là đất gì?
Đất thổ cư là phần diện tích đất được sử dụng để xây nhà, công trình phục vụ đời sống và các công trình khác có liên quan đến nhu cầu sinh hoạt của con người. Theo Luật Đất đai 2024, loại đất nền này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phân biệt một số khái niệm về đất thổ cư
Để hiểu rõ hơn về đất thổ cư là gì, chúng ta hãy cùng nhau đi phân biệt nó với một số khái niệm dễ bị nhầm lẫn khác nhé.
Đất thổ cư và đất ở
Như Citadines Hạ Long chia sẻ, đất thổ cư thực chất là cách gọi khác của đất ở. Chính vì vậy mà hai khái niệm này hoàn toàn giống nhau.
Đất thổ cư và đất nền
- Đất thổ cư: Đây là nhóm đất phi nông nghiệp, chỉ được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc phục vụ đời sống con người.
- Đất nền: Đây là diện tích đất được nhà nước quy hoạch để triển khai các dự án xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn vòng, nhà xưởng,…
Đất thổ cư và đất thổ canh
Theo Luật Đất đai 2013, khái niệm “Đất thổ cư là gì?”và “Đất thổ canh là gì?” được hiểu như sau:
- Đất thổ cư: Nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phụ trợ cho nhà ở,…
- Đất thổ canh: Thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng, canh tác nông nghiệp. Bên cạnh đó, loại đất này còn được tận dụng cho một số lĩnh vực đặc thù như nuôi thủy sản, khai thác muối,…
Đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư
- Đất thổ cư: Là đất ở.
- Đất chưa lên thổ cư: Còn được gọi là đất vườn. Đối với nhóm đất nền này thì chủ sở hữu sẽ không được phép xây nhà, chỉ được cải tạo làm khu vực chăn nuôi.
Phân loại đất thổ cư
Hiện nay có không ít người thắc mắc “Ký hiệu đất thổ cư là gì?”. Theo luật pháp hiện hành, loại đất phi nông nghiệp này sẽ được chia thành 2 loại: ODT – Đất ở tại đô thị và ONT – Đất ở tại nông thôn.
Đất thổ cư đô thị
Căn cứ vào Điều 144 Luật Đất đai 2013, ODT là diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình đời sống nằm trong khu dân cư đô thị. Loại đất này sẽ được nhà nước quy định các chính sách riêng về luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng cho đến cấp giấy phép xây dựng.
Đất thổ cư đô thị sở hữu nhiều đặc điểm giống với đất nền thổ cư thông thường như được quản lý bởi các cấp quận, huyện, thành phố, thịa xã, khu dân cư,… Theo pháp luật hiện hành, ODT sẽ gồm có:
- Đất xây dựng công trình phục vụ đời sống, nhà ở.
- Đất vườn, ao nằm trong thửa đất thuộc khu đô thị.
Đất thổ cư nông thôn
Căn cứ vào Điều 144 Luật Đất đai 2013, ONT là loại đất thuộc quyền quản lý của cấp xã nằm trong khu vực nông thôn. Đất thổ cư nông thôn thường được cấp phép ưu tiên xây dựng ao vườn với những đặc điểm sau:
- Do xã quản lý, có ranh giới địa chính tại khu vực nông thôn.
- Được quy hoạch riêng và có các chính sách thuế.
Theo pháp luật hiện hành, ONT sẽ gồm có:
- Đất xây dựng nhà ở hộ gia đình, đất xây dựng các công trình đời sống.
- Vườn, ao nằm trong thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Trên đây là một số nội dung quan trọng về khái niệm “Đất có thổ cư là gì?” mà Citadines Hạ Long đã tổng hợp lại. Để có thể hiểu rõ hơn về thời hạn sử dụng đất thổ cư và lưu ý khi chuyển đổi đất, chúng ta hãy cùng nhau tiếp tục khám phá bài viết nha.
Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?
Đối với những người đang tìm hiểu về thuật ngữ “Đất thổ cư là gì?” thì chắc chắn sẽ rất quan tâm đến thời gian sử dụng của nhóm đất nền này. Theo quy định về Luật đất đai Việt Nam thì thời hạn của đất thổ cư sẽ được phân thành 2 nhóm:
- Đất thổ cư có thời hạn sử dụng: Thời gian sẽ được quy định trong giấy tờ nhà đất, hợp đồng mua bán, thường sẽ từ 20 – 70 năm.
- Đất thổ cư được phép sử dụng lâu dài, ổn định: Thời hạn của đất này sẽ phụ thuộc vào quy định thu hồi của nhà nước.
Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư
Theo luật đất đai, điều kiện tách thửa cần tuân thủ một số quy định cơ bản sau:
- Đất phải có sổ đỏ, quyền sở hữu và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất tách thửa không nằm trong diện tranh chấp.
- Không thuộc trường hợp đang bị kê biên tài sản, các dự án phát triển nhà ở, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, khu vực đã có thông báo thu hồi,…
- Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu do Uy ban nhân nhân quy định.
- Chiều rộng, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng phải >= 3m.
- Đất đủ điều kiện tách thửa không được nhỏ hơn 30m2 đối với các khu vực phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức tối thiểu đối với các xã còn lại.
- Khi tách thửa đất hình thành ngõ đi thì phải có mặt cắt ngang >= 2m đối với những diện tích đất thuộc khu vực xa và > 1m với những diện tích đất thuộc khu vực phường, thị trấn.
Những điều cần lưu ý khi chuyển sang đất thổ cư
Đất lên thổ cư là gì? Điều kiện chuyển sang đất thổ cư như thế nào? Đây là những thắc mắc nhận được rất nhiều sự quan tâm từ người dân, đặc biệt là những ai có nhu cầu chuyển đổi đất phi nông nghiệp. Dưới đây là một số quy định cụ thể liên quan đến việc chuyển đổi đất thổ cư dành cho bạn tham khảo.
Điều kiện chuyển sang đất thổ cư
UBND cấp huyện chỉ cho phép các cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư khi đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:
- Cấp huyện có kế hoạch chuyển đổi đất thổ cư.
- Có đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được chấp thuận.
Thủ tục chuyển sang đất thổ cư
Đối với những cá nhân đang tìm hiểu về đất thổ cư là gì và có mong muốn chuyển đối đất lên thổ cư thì cần phải nắm rõ các bước xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau:
- Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm có Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
- Bước 2: Nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường tại khu vực có đất muốn lên thổ cư.
- Bước 3: Hợp tác với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các khúc mắc có liên quan và thực hiện nộp tiền sử dụng đất.
- Bước 4: Nhận kết quả từ Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Thời gian giải quyết thủ tục chuyển sang đất thổ cư bao lâu?
Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục chuyển sang đất thổ cư không quá 15 ngày khi từ thời điểm nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các khu vực nằm ở vùng sâu, vùng xa. Thời gian trên sẽ không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.
Mức phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?
Khi chuyển đối đất lên thổ cư, người sử dụng đất cần nộp một số loại phí cơ bản sau:
- Tiền sử dụng đất:
Chuyển đất vườn, đất ao trong cùng một thửa đất có nhà ở lên thổ cư:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng lên thổ cư:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Tùy theo quy định của mỗi khu vực, tuy nhiên sẽ không dưới 100.000 VNĐ/giấy/lần cấp.
- Phí thẩm định hồ sơ: Quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Câu hỏi thường gặp về đất thổ cư
Dưới đây là giải đáp thắc mắc chi tiết về đất ở dành cho những ai đang tìm hiểu khái niệm “Đất thổ cư là gì?” tham khảo.
Đất thổ cư có cấp sổ đỏ không?
Đối với những mảnh đất thổ cư sẽ được cấp giấy sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh là đơn vị chịu trách nhiệm chính cấp loại giấy tờ này cho người sử dụng đất.
Đất thổ cư có thể dùng xây nhà được không?
Về cơ bản, đất thổ cư chính là đất ở và chủ sở hữu có quyền xây nhà và các công trình phục vụ đời sống khác. Tuy nhiên để đảm bảo bảo tính chuẩn xác, bạn cần kiểm tra lại “Mục đích sử dụng” được ghi trong Giấy chứng quyền sử dụng đất. Nếu phần này ghi là đất ở thì bạn sẽ không cần lo lắng việc bị phạt khi xây dựng công trình nhà ở.
Đất thổ cư phải đóng mức thuế là bao nhiêu?
Tất cả các loại đất, bao gồm đất thổ cư đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Số tiền này sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và quy định của pháp luật. Khi có thay đổi, nghĩa vụ về thuế cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc sử dụng đất.
Vậy công thức tính thuế cho đất thổ cư là gì? Hiện nay, cách tính thuế 1 mảnh đất trên 1 năm được quy định như sau:
Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất
Đất thổ cư có thể dùng để kinh doanh được không?
Hiện nay, pháp luật không cấm việc sử dụng đất thổ cư để kinh doanh. Tuy nhiên, để thực hiện hoạt động kinh doanh trên nhóm đất phi nông nghiệp này thì chủ sở hữu cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Điều này là để đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy định, tránh những rắc rối pháp lý về sau này.
Phương pháp nào để kiểm tra đất có lên thổ cư được không?
Để kiểm tra đất có đủ điều kiện lên thổ cư hay không, bạn có thể áp dụng 3 cách sau:
- Dựa vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định diện tích quy hoạch.
- Lên UBND xã, huyện để tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất.
- Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai.
Đất thổ cư có diện tích tối đa là bao nhiêu?
Diện tích đất thổ cư sẽ do nhà nước quy định, thông qua UBND cấp tỉnh, thành phố. Quyết định này sẽ dựa trên nhiều yếu tố như quỹ đất của địa phương, điều kiện kinh tế xã hội và nhu cầu sử dụng đất của người dân. Nếu vượt quá hạn mức thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ không được chấp thuận, do đó mà người dân cần phải nắm rõ những quy định này.
Trên đây là tổng hợp tất tần tật thông tin liên quan đến thuật ngữ “Đất thổ cư là gì?” mà Citadines Hạ Long muốn chia sẻ với bạn đọc. Hy vọng những kiến thức này sẽ giúp bạn hiểu rõ về quy định đất đai, từ đó có được những quyết định đúng đắn nhất khi mua bán hoặc đầu tư bất động sản.
